Certificado de Antigüedad para declaración de obra nueva de edificaciones antiguas

Se trata del documento que nos exigirá el notario para poder inscribir una edificación antigua como obra nueva en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es un Certificado de Antigüedad? ¿Para que sirve?

El Certificado de Antigüedad es un documento mediante el cual el arquitecto firmante acredita la fecha de la construcción de una edificación existente. La finalidad de este documento es la de permitir la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad mediante notario.

En el certificado se debe reflejar no solo la fecha de la construcción de una edificación, si no que también se debe certificar la última modificación que se haya realizado al inmueble, como pueden ser las ampliaciones posteriores o la realización de construcciones auxiliares (pisicinas, barbacoas, etc…) a fin de conocer si se cumplió el plazo de prescripción de la infracción urbanística en que se hubiera podido incurrir. Este plazo de prescripción está definido para la comunidad autónoma de Andalucía en 6 años.

Resumiendo, la realización del certificado de antigüedad solamente tiene sentido si se puede acreditar que la edificación y sus posteriores modificaciones tienen al menos una antigüedad de 6 años, de esta manera el notario podrá inscribirla en el Registro de la Propiedad.

En los últimos años, los bancos ocasionalmente están solicitando este Certificado de Antigüedad para conceder un préstamo hipotecario.

A este certificado de antigüedad se le conoce también por otro nombres, como por ejemplo:

  • Certificado descriptivo de obra y antigüedad.
  • Certificado de Obra antigua.
  • Certificado descriptivo de obra antigua.
  • Certificado de Obra nueva.
  • Certificado de Obra nueva por antigüedad.

Se debe diferenciar el Certificado Final de Obra, ya que sus características y sus responsabilidades difieren en gran medida.

Proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad

Actualmente contamos con dos situaciones para acceder al Registro de la Propiedad según el tipo de Obra nueva del que estemos hablamos:

Obras de reciente construcción – Las Obras Nuevas

Se trata de obras que han seguido todos los pasos adecuados con la documentación reglamentaria según la legislación actual hasta el fin de su construcción, es decir, se trata de obras de construcción reciente legales. Una vez construida, se le entregará al notario toda la documentación para que presente en el Registro de la Propiedad la Escritura de Declaración de Obra Nueva. Esta es la forma normal y óptima de inscribir una construcción en el Registro de la Propiedad.

El procedimiento para la inscripción de una Obra Nueva es el siguiente:

  • Redacción del Proyecto Básico y de Ejecución.
  • Solicitud de Licencia de Obras en el ayuntamiento
  • Concesión de Licencia y Construcción por parte del ayuntamiento.
  • Finalización de las obras y emisión del Certificado Final de Obras por parte de la Dirección Facultativa.
  • Formalización de la Escritura de Declaración de Obra Nueva por parte del notario.
  • Concesión de Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad

Según el artículo 45 y 46 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaliza Urbanística, para inscribir una Obra nueva, el Título debe constar con la superficie de la parcela ocupada, el número de plantas del inmueble y el total de metros cuadrados edificado. Además, es necesario acreditar la obtención de la Licencia de Obras, la fecha de finalización de la misma y que se ajusta al proyecto con el cual se obtuvo licencia.

Otras construcciones – Las Obras Nuevas Antiguas

Para todas aquellas construcciones que no hayan seguido todos los pasos previstos, la legislación prevé un camino alternativo para el registro de dichas construcciones. Estas otras construcciones también son consideradas Obras Nuevas, porque a efectos del Registro de la Propiedad todavía no existe. Por esta razón, cuando hablamos de ellas nos referimos a Obras Nuevas Antiguas. Es decir, se trata de construcciones existentes que nunca fueron inscritas en el Registro de la Propiedad.

Los motivos por los que nunca fueron inscritas en el registro pueden ser varios como por ejemplo la construcción sin licencia, o la propia voluntariedad de los propietarios de no inscribir el inmueble nada más construirse puesto que la legislación española no obliga a ello, hay que recordar que llevar a cabo el registro conlleva un gasto que no siempre es posible realizar en ese preciso momento.

El procedimiento para la inscripción de una Obra Nueva Antigua es el siguiente:

  • Construcción de la edificación sin los permisos necesarios
  • Prescripción de la infracción urbanística según la legislación aplicable, en el caso de Andalucía, 6 años.
  • Certificado de Antigüedad firmado por técnico competente
  • Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
  • Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad

Según el artículo 52 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaliza Urbanística, el Registrador de la Propiedad podrá inscribir las Declaraciones de Obra Nueva de edificaciones antiguas siempre que:

  • Se pruebe por certificación técnica, la fecha de terminación de la obra y su descripción sea coincidente con el Título.
  • La fecha de terminación de la construcción asegure que las infracciones urbanísticas en las que se pudiera incurrir hayan prescrito, en el caso de Andalucía este plazo es de 6 años.
  • No debe constar en el Registro ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

¿Qué información debe aparecer en un Certificado de Antigüedad?

Como su propio nombre indica, el Certificado de Antigüedad de hacer constar la fecha de terminación de las obras de construcción, porque a partir de este dato se puede verificar si han transcurrido los plazos necesarios por la legislación vigente para que cualquier infracción urbanística en la que se haya podido incurrir haya prescrito.

Sin embargo, para poder escriturar, también será necesario que se detalle con precisión la construcción en cuestión, incluyendo el número de plantas de la misma, la superficie ocupada dentro de la parcela y la superficie edificada. Por este motivo, al Certificado de Antigüedad también se lo denomina Certificado Descriptivo de Obra y Antigüedad.

Para ello, el técnico deberá realizar una medición exacta de cualquier construcción que se encuentre en la parcela, para posteriormente poder realizar un levantamiento de planos y calcular con precisión las superficies del inmueble. Además, el Certificado de Antigüedad debe expresar en coordenadas UTM el perímetro de la parcela, al igual que las coordenadas de las edificaciones que haya en ella. Dependiendo de la parcela, puede que sea necesario recurrir a un topógrafo para poder expresar estas coordenadas UTM con fidelidad.

Ejemplo de un caso típico en el que se necesita el Certificado de Antigüedad

Hace unos años hemos heredado una vivienda unifamiliar exenta dentro de una parcela en las cercanías de nuestra ciudad en Andalucía. No tenemos documentación de ningún tipo referente a la licencia de obras, muy probablemente esta documentación nunca existió porque seguramente no se solicitó permiso al ayuntamiento. Unos años después decidimos vender el inmueble, pero nos encontramos con el problema de que no está inscrito en el Registro de la Propiedad así que no podemos llevar a cabo la venta.

Bajo estas circunstancias, es de suponer que los plazos de los que disponía la Administración para el restablecimiento del orden jurídico perturbado han pasado, es decir, cualquier infracción urbanística ha prescrito, ya han pasado más de 6 años.

Por lo tanto, podremos llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad, y para ello necesitaremos los siguientes documentos:

  • El Certificado de Antigüedad de la vivienda incluyendo las superficies del inmueble y las coordenadas georreferenciadas del mismo firmado por un Arquitecto.
  • Un Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha.

Ahora sí, el Notario podrá redactar la escritura de Obra Nueva por antigüedad y, posteriormente, el Registrador podrá realizar la inscripción en el Registro.

¿Como se acredita la antigüedad de un inmueble?

Las pruebas de la antigüedad de la propiedad deben ser lo más claras y objetivas posibles porque se trata del aspecto más delicado y complicado del Certificado de Antigüedad. Para ello disponemos de varias opciones:

  • Licencias de obra, planos o documentación relacionada con la construción original de la vivienda.
  • Certificación Catastral, la cual incluye la fecha de construcción.
  • Vuelos o fotografías aéreas de Organismos de reconocido prestigio como por ejemplo el Centro Nacional de Información Geográfica o los Servicios Cartográficos Autonómicos.
  • Ensayos de laboratorio que determinen la antigüedad mínima de un material empleado en la construcción.
  • Facturas y contratos de los suministros de agua, luz, etc…
  • Contratos privados de compraventa o Escrituras no inscritas en el Registro.
  • Apariciones en publicaciones locales, prensa, revistas de la época.

Algunas de estas opciones no son siempre válidas, puesto que pueden estar desfasadas con respecto al estado actual del inmueble, así que el grado de fiabilidad de las mismas difiere de unos casos a otros. Es, en última instancia, el Técnico encargado del Certificado de Antigüedad el que deberá valorar cual es el método más claro y objetivo posible para acreditar la antigüedad del inmueble.

¿Es obligatorio el visado de un Certificado de Antigüedad?

Es habitual el visado del Certificado de Antigüedad aunque actualmente no es obligatorio desde el año 2010. La razón es sencilla, para una Declaración de Obra Nueva el Notario tiene la obligación de verificar la firma del Técnico redactor del certificado y una de las funciones del visado colegial es la de verificar la firma del Técnico redactor del documento.

Si se opta por no visar el Certificado de Antigüedad, el Técnico deberá legitimar su firma en la Notaría a requerimiento del notario.

En la práctica profesional la primera opción siempre es más asequible y cómoda para todos.

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